Борисенко, О. Третий – не лишний / О. Борисенко // Российская газета. – 2006. – 22 сентября. – С. 19. – (Бизнес от Волги до Урала).
В последние два года темпы жилищного строительства в столице Чувашии пошли на снижение. И хотя показатели изводимого жилья по-прежнему высоки, они медленно, но верно сползают вниз.
Закон преткновения
Одной из основных причин такого плавного скольжения «по наклонной» строители, а также экономисты и представители местной власти называют федеральный закон № 214, вступивший в силу в апреле прошлого года. Напомним, закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», изначально призванный защитить дольщиков, фактически лишил их возможности участвовать в строительстве.
Как объяснил мэр Чебоксар Николай Емельянов, если раньше процентов 60–65 жилых домов строились в городе за счет дольщиков, то сегодня их количество значительно сократилось.
– По новому закону создан очень сложный механизм оформления документации, – говорит Николай Иванович. – Застройщикам теперь необходимо заключать договоры на строительство жилья по отдельности с каждым дольщиком. На 100-квартирный дом –100 договоров, и все их надо регистрировать в Регистрационной палате.
Николай Емельянов не сказал еще о том, что застройщику теперь необходимо получить полный пакет исходно-разрешительной документации, проект должен пройти экспертизу, регистрацию и разного рода согласования. Только после всех этих процедур застройщику выдается разрешение на строительство, и он получает наконец возможность привлечь дольщиков для строительства дома.
Есть в новом законе и масса других непродуманных моментов. Важно другое: в заботе об участниках долевого строительства это самое строительство попросту свели на нет.
Строители от этих нововведений не в восторге. И хотя в июле нынешнего года депутаты Госдумы, дабы исправить свои ошибки, приняли поправки в новый закон, специалисты считают, что проблемы эти изменения все равно не решат.
Эврика!!!
Чебоксарская строительная компания «Отделфинстрой», одна из лучших в республике, в начале прошлого года тоже испытала что-то вроде шока. За девять лет существования на рынке строительства жилья этому ООО удалось заработать репутацию предприятия, порядочного во всех отношениях. В отличие от многих других фирм и фирмочек, «Отделфинстрой» всегда выполнял свои обязательства перед партнерами, в том числе – перед дольщиками. Но закон распространяется на всех, а потому и для этой строительной компании настали нелегкие времена. Как строить дома без средств, вложенных дольщиками? Как обойтись без кредитов, которые банки, опасаясь «солидарной ответственности» (еще одно новшество, прописанное в законе), выдавать застройщику не хотят? От этих вопросов, вспоминает директор ООО «Отделфинстрой» Александр Черкунов, у нас просто голова шла кругом. Возможно, эта головная боль мучила бы руководство компании до сих пор, если бы в один февральский день в кабинете Черкунова не раздался звонок, вселивший в него надежду.
– Звонил Вячеслав Николаевич Александров, управляющий Чувашским филиалом Сбербанка, – рассказывает Александр Сергеевич. – Есть тут одно предложение, сказал он, надо бы встретиться... Конечно, я пошел, хотя и не знал, что за идея возникла у Александрова. Наверное, просто почувствовал, что каким–то образом он может нам помочь. И, как выяснилось, не ошибся.
По словам Александра Черкунова, на той встрече Вячеслав Александров показал ему выход из тупика, в который попала компания (а с ней и все остальные строители страны). Схема сотрудничества, предложенная Александровым, показалась Черкунову до гениальности простой и абсолютно надежной. При этом действовать можно было в рамках нового закона, не нарушая ни одной его буквы.
– Я сразу понял, что это – идеальный вариант, благодаря которому наши позиции только укрепятся, – говорит Александр Сергеевич. – А самое главное – схема, предложенная Сбербанком, полностью защищает интересы дольщика. То есть, достигнут именно тот результат, к которому так и не смогли прийти авторы пресловутого закона.
«Храните деньги в сберкассе»
В чем суть этой спасительной идеи, Александр Черкунов рассказал нам довольно подробно. Но прежде уточнил:
– Оказывается, она родилась в Москве, в Центральном офисе Сбербанка. Вячеслав Николаевич мне рассказывал, что когда их, руководителей региональных отделений, познакомили с новой схемой целевого фондирования (так это звучит на языке финансистов), она понравилась всем. Но воплотили эту идею в жизнь пока только в Чувашии.
На рисунке хорошо видно, что представляет собой схема и как она работает. Обратите внимание: в строительстве дома участвуют уже не два (застройщик и дольщик), а три субъекта: присоединяется банк. И сначала выходят на арену только двое: банк и застройщик (инвестор). Дольщик подключается к ним гораздо позже. Все трое действуют в заданном алгоритме, строго соблюдая последовательность шагов.
Итак, шаг первый: застройщик заключает с банком соглашение, по которому обязуется не привлекать дольщиков во время строительства. Само собой, он представляет все необходимые документы и разрешает банку проверить свое финансовое состояние.
Шаг второй: застройщик берет в банке кредит на строительство дома. Обязательное условие – вложение в этот объект собственных средств (не менее 20 процентов). Таким образом, банк снижает свои риски. Процентная ставка – вполне приемлемая, но об этом чуть позже.
Шаг третий: начало строительства. Финансирование застройщика идет по кредитной схеме, причем полученные средства расходуются исключительно по целевому назначению.
Шаг четвертый: на арене появляется гражданин (или юридическое лицо), которого мы прежде называли дольщиком, но в данной схеме он будущий покупатель квартиры. Этот будущий покупатель заключает с застройщиком «договор резервирования квартиры», где, кстати, может быть зафиксирована цена квадратного метра (что в наше время немаловажно). При этом деньги строителям будущий покупатель не платит. В банке гражданин открывает специальный накопительный счет, на котором и аккумулируются его сбережения. Важно, что банк гарантирует будущему покупателю возврат накопленных средств по первому требованию.
А теперь – главная фишка. Чем больше будущих покупателей открывают такие накопительные счета и чем больше общая сумма их сбережений, тем меньше процентная ставка по кредиту, выданному застройщику.
Шаг пятый: возврат кредита. По завершении строительства застройщик регистрирует право собственности на возведенный дом и приступает к реализации квартир. В первую очередь, естественно, он продает их людям, зарезервировавшим площади в этом доме. Кстати, если на момент окончания строительства для выкупа квартиры у покупателя не хватает собственных средств – банк и здесь приходит на помощь: выдает ему кредит на недостающую сумму. Оставшиеся квадратные метры приобретают о сравнению с 1 полугодием 2005 года другие граждане, но для них стоимость квартир, как правило, уже другая: на цену влияет инфляция. Собрав все эти средства, застройщик погашает в банке кредит.
Ввод в действие жилых домов в г. Чебоксары:
